Мошеничества

Мошеничества и обман с недвижимостью и как их избежать.

Везде где крутятся большие деньги, всегда есть люди желающие их присвоить любым, в том числе и преступным, путем. Мы хотели бы раскрыть самые простые, но в то же время часто встречающиеся способы обмана, для того чтобы уберечь вас от опасности остаться без денег и без квартиры. Учтите что данной статья, не сможет уберечь вас от настоящих аферистов, которые проводят сделки с квартирами «заряженными на мошенничество», они иногда работают в паре с продажными нотариусами и что еще хуже с сотрудниками правоохранительных органов и органов регистрации прав на недвижимое имущество, это не возможно описать даже несколькими публикациями. Данной статьей мы постараемся защитить вас от «дураков».

Приятного чтения.

 

1. Подделка правоустанавливающих документов и справок.

 

Человек не эксперт и не всегда сможет отличить поддельный документ, тем более теперь, когда свидетельства печатаю на обычной белой бумаге которая отличается лишь более высокой плотностью (чуть толще), а качество и доступность цветной печати так высоки. На момент написания данной статьи свидетельства о праве собственности не были отменены, сейчас же их отменили вовсе и единственный документ подтверждеющий право собственности это выписка из ЕГРН. 

Подделываются документы, чаще чтобы получить крупный задаток (например за арендованную квартиру), реже проводят сделку купли-продажи где получают полный расчет за квартиру.

Избежать такой ситуации возможно. Прежде чем приступить к сделке вы должны сами или прибегнув к помощи доверенного лица, вместе с покупателем пройти в ЖЭК, энергосбыт, горгаз и теплосети и получить справку об отсутствии долгов, заказать выписку из ЕГРН в службе Росреестра, проверить паспорт на утерю, опросить соседей.

 

2.Двойная продажа квартир в новостройках.

 

Во времена когда был полный бардак на строительном рынке, часто получалось так что квартиры в доме продавал застройщик, подрядная организация с которой расчитались «натурой», риэлторы, случалось такое что на одну и ту же квартиру претендовали несколько покупателей, и реально бывало что квартира доставалась тому кто первый в нее въехал. Сейчас такое практически не встречается, большинство застройщиков и девелоперов , привели свою деятельность в соответствии с законом, и не используют «серых схем» в продажах, но все же излишняя бдительность ни когда не помешает, избегайте любых способов проведения сделки кроме законного способа в соответствии с законом ФЗ-214 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" с обязательной регистрацией договора в Государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

 

3.Продажа по поддельной или недействительной доверенности.

 

Поддельные доверенности сейчас практически не встречаются, а вот на недействительную нарваться можно, и не всегда это конкретно злой умысел доверителя, иногда бывает что это злонамеренное действие доверенного лица действующего по принципу «айда, я сейчас все сделаю, деньги принесу, и там уговорю, кто же откажется при виде денег». Поэтому, требуйте свежую справку от нотариуса о том что доверенность не отозвана, не ленитесь убедится лично если нотариус из вашего города. Большинство нотариусов не скрывают данную информацию и могут сообщить вам информацию и по телефону — учтите что такие справки нотариус абы кому давать не обязан. Лично поговорите с доверителем, так как доверенность в случае смерти доверителя аннулируется. В случае сомнений, лучше от такой сделки отказаться

 

4. Заключение договоров задатка и предварительного договора с целью завладения деньгами без продажи в дальнейшем недвижимости.

 

Проверить на порядочность человека невозможно взглянув на него, если есть сомнения можно побеседовать с соседями или общими знакомыми, но лучший способ защиты от таких людей, это не давать задаток, или давать суммы не привышающие 1-5% от стоимости жилья. Уясните простую вещь - договор не гарантирует и не защищает вас от такого поведения, он лишь является гарантом возврата ваших денег, причем он не гарантирует возврата денег немедленно. Договор заключать нужно обязательно у нотариуса или юриста специализирующегося на таких договорах, так как некачественно составленный договор это некачественно оказанная услуга для нотариуса или юриста и вы соответственно имеете право требовать компенсацию за плохо проделанную работу, а если вы сами сделали неправильно, то ни спросить, ни хулить некого, только себя.

 

5.Продажа или сдача в аренду объекта недвижимости не являющегося собственником.

 

Это наиболее часто встречающийся способ обмана. Избежать проще всего, проверяем паспорт и свидетельство тщательно, деньги передаем собственнику под документ (расписка, договор), желательно у нотариуса или юриста так как они одним взглядом определят поддельный паспорт или документ о праве собственности.

 

6.Продажа и сдача в аренду недвижимости по дубликатам документов уже проданного или сданного имущества.,

 

Например: для проведения сделки купли-продажи по нотариальному свидетельству о праве на наследство по закону/завещанию не нужно получать свидетельство о государственной регистрации права, так же после проведении сделки купли-продажи на свидетельство о праве на наследство не ставится штамп аннулировано (как это делается со свидетельством о государственной регистрации) соотвественно если человек вам покажет только свидетельство оправе на наследство на уже проданную квартиру, вы можете повестись думая что он реально собственник, и остаться и без денег и без квартиры. Так же часто люди передают деньги в качестве задатка лицу владеющему недвижимостью на основании свидетельства о праве на наследство, которое тоже может быть «реализованным».

Предусмотреть, а тем более избежать сложно, и даже свежая выписка из росреестра вам не даст гарантии на квартиру, могут быть сданы дубпликаты например в Росреестр и сделка еще не проведена, выписка свежая, а вы идете сдаватся в МФЦ и получается так что два пакета документов (оригиналы и дубликаты) уходят на регистрацию с разницей в день, а иногда и несколько часов.

Застраховать себя можно лишь одним способом, это расчет за объект недвижимости после регистрации перехода права собственности, без разницы с использованием банковской ячейки или наличным безналичным расчетом, но только после. Это так называемая ипотечная сделка с обременением с пользу продавца.

С арендой избежать можно точно также т.е. заключая официальный договор с регистрацией его в Росреестре.

 

 

7. Продажа недвижимости невменяемым собственником.

 

При любых сомнениях в адекватности собственника требуйте справку из псих диспансера о вменяемости , так же просите такую справку если собственник серьезно болен тяжелыми заболеваниями (спид, рак) и обязательно по возрасту старше 80 лет. Не путайте со справкой о том что человек не состоит на учете у психиатра, это разные справки, поймите что человек может и не знать о своем заболевании, соответственно и на учете он не состоит.

 

8.Указание в договоре заниженной стоимости имущества, с целью ухода от налога, либо завышенной чтобы дотянуть до стоимости для кредита когда не хватает первоначально взноса или его нет вовсе.

 

В случае если будет расторгнута сделка, ни какие расписки вас не спасут рассчитывайте что возврат будет ровно по той сумме которая указанна в договоре. И кстати налоговая при отклонении суммы в договоре от рыночной более чем на 20% имеет право начислять сумму неоплаченного налога.

 

9.Продажа не той недвижимости что была показана изначально.

 

Редко, но бывает что покупателю показывают одну квартиру, а документы оформляют на другую. Мошенникам несложно перевесить номера квартир, часто на целом этаже или во всем подъезде. Бывали случаи, что меняли даже таблички с номерами домов и названиями улиц. Сверяйтесь с картой местности, и учтите что правильная нумерация идет слева направо.

 

10. Скрытые комиссии посредников, риэлторов и частных маклеров

 

Особенно актуально в тяжелые времена, например, как сейчас когда количество сделок упало в 3-5 раз. Происходит это очень просто, вам называется одна цена, а второй стороне другая, объясняется это например уходом от налогов, или кредитом который надо «донатянуть» на ремонт. Не надо потутать с ситуациями когда это делается в гуманных целях, чтобы клиент не страдал морально из за большой комиссии риэлтора, например бабушки которые реально переживают за каждую копейку, для них даже 10 000 это реально огромные деньги, а теперь представьте ситуацию когда с обеих сторон бабушки, да еще и с разъездом)

Избежать скрытых комиссий легко, обсуждайте цену напрямую с собственником, заключайте договоры, читайте договоры? Задавайте правильные вопросы. В сделках с недвижимостью не должно быть непонятных, непрозрачных моментов. Уясните что ни один риэлтор или посредник за 5000 рублей полного сопровождения сделки, да еще и с гарантией на объект, делать не будет, и слишком низкая комиссия должна наводить вас на мысль, все ли в порядке, не забывайте бесплатный сыр бывает в мышеловке.

 

 

P.s.Лишь бдительность, внимательность, и четкое понимание происходящих действий уберегут вас от вышеописанных ситуаций. Не стесняйтесь быть дотошными в вопросах недвижимости, хороший специалист всегда поймет ваши опасения и будет раз за разом раскрывать вам ответы на те или иные вопросы и лишь такое поведение может гарантировать вам что вы сбережете свои деньги и имущество.

От себя лично хочу сказать что есть клиенты, которые очень беспечны, не читают договоры, а если читают, то не всегда реально понимают их содержание, не проверяют документы перед подписанием, и реально от таких ситуаций их уберегли лишь наш опыт и желание помогать людям. Учтите что любые вышеописанные ситуации всегда легче предотвратить чем потом исправить.